央廣網(wǎng)北京5月6日消息 據(jù)經濟之聲《天下公司》報道，深圳市土地房產交易中心最近掛出一宗試點商品房現(xiàn)售的商住地塊，意味著深圳在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革。

　　作為較早接觸預售制度的城市，在房價高企背景下試水現(xiàn)房銷售，這一動作不出意外地又被解讀為深圳調控樓市的新舉措。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，現(xiàn)房出售而不是期房出售，對開發(fā)商拿地作出了一個非常大的界定，“資金實力不夠的企業(yè)就沒法投標，沒法通過預售取得一大塊建設資金；能夠避免出現(xiàn)企業(yè)搶地的現(xiàn)象，有助于調控樓市，降低拿地熱度。”

　　這次試點商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.5萬平方米，使用期限70年，采用招標的形式出讓。地塊同時也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房價飆漲。

　　不過，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會回應說，現(xiàn)房銷售是為了解決期房銷售中出現(xiàn)的“貨不對板”“項目爛尾”等問題。（“貨不對板”指開發(fā)商所提供的精裝修材料、材質和品牌與承諾不符，是開發(fā)商最慣用的蒙人手段。）

　　天下公司了解到，這是深圳首次試點商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國其他地方一樣，采用的是商品房預售許可制度。商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產開發(fā)的門檻。

　　中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，商品房預售制，其實是為當年缺少發(fā)展資金的房地產企業(yè)引入的資金杠桿，撬動了整個行業(yè)十幾年的發(fā)展。杠桿的作用表現(xiàn)為兩方面，“一是開發(fā)商拿到開工證之后，就可以拿到開工的貸款；二是購房者在繳納兩成或者三成的首付之后，銀行也會放款給開發(fā)商。”

　　商品房預售制度的“創(chuàng)始人”是香港的霍英東先生。1953年，霍英東提出“預售樓花”，并且提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地，經過不斷發(fā)展，終成今天普遍采用的一種售樓方式。就像陳云峰所說，商品房預售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預售制度，對于開發(fā)商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發(fā)商的融資壓力。

　　特別是對于中小型開發(fā)商而言，可以說是“壓力山大”。看一下各大媒體的新聞標題就知道，比如說《預售是否即將落幕？中國地產業(yè)大考來臨》《商品房現(xiàn)售來了，倒霉的是建筑商嗎？》更直接的還有：《深圳試點商品房“現(xiàn)房”銷售，業(yè)內認為將砸中小房地產商飯碗》。

　　巧合的是，當年內地預售許可制度的試點先鋒也是深圳。換句話說，作為中國商品房預售制度最早誕生的城市，深圳如今又充當了現(xiàn)售制度試點的“排頭兵”——深圳此舉也被外界認為頗具“信號意義”。

　　其實深圳并不是第一個出現(xiàn)現(xiàn)房銷售案例的城市。去年上海黃浦區(qū)推出一幅小規(guī)模“袖珍”地塊——五里橋街道純住宅地塊。地塊起始總價3.55億元，起始樓板價36828元/平方米，是當時上海市自2003年以來起始單價最高的一幅宅地。

　　根據(jù)合同規(guī)定，地塊內建成房屋不得預售，必須以全裝修現(xiàn)房銷售。規(guī)定此要求有利于項目未來整體上市，以免造成因供應緊張或是階段性上市而造成的高房價和房價不斷上漲局面。對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，深圳、上海等地的政策，是預售制度收緊的信號。

　　不過一位地產業(yè)內人士告訴記者，當年上海地塊出讓，制定的“特殊”合同，是為了讓某家房地產公司順利拿到地塊；因此并不像深圳的試點具有典型性。不過這一說法并沒有得到官方證實。

　　自深圳出讓龍華地塊作為試點商品房現(xiàn)售開始，爭論了近10年的問題再次成為業(yè)界焦點。有聲音認為，商品房現(xiàn)售對控制房價不利，也許只是降低某些城市土地競爭的壓力。也有人認為，預售制實行了22年，隨著市場的變化，制度需要作出調整，而商品房現(xiàn)售代表了一種大方向。

　　中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示，商品房現(xiàn)售是未來趨勢，但是當前可能不是推廣現(xiàn)售制度的最佳時機。第一，從期房到現(xiàn)房，大概需要兩到三年的時間，意味著從期房改為現(xiàn)房的地塊，兩到三年內沒有房屋供應；在一些房屋供大于求的城市，可能會產生恐慌情緒。第二，在三四線城市，開發(fā)商以中小為主，資金實力很弱，如果實行現(xiàn)售，80%的開發(fā)商都會倒掉。所以，“目前要在全國推開現(xiàn)售制度的話，時機不是特別好。”