【導(dǎo)讀】上海土地供應(yīng)將出現(xiàn)重大調(diào)整，面積在100平方米以內(nèi)的中小套型住房比例將大幅提升。經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》本期關(guān)注：房地產(chǎn)市場的“供給側(cè)改革”如何更得民心？

　　央廣網(wǎng)北京2月24日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，上海市政府辦公廳的最新文件顯示，上海的土地供應(yīng)將出現(xiàn)重大調(diào)整，面積在100平方米以內(nèi)的中小套型住房比例將會大幅提升。通知中說，今后商品住房中中小套型的供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，軌交站周邊區(qū)域，比例為80%以上。提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。

　　集約化使用住房供地能否解決目前緊張的住房供需關(guān)系？經(jīng)濟之聲特約評論員、房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，作用有限。

　　韓世同：根本上可能還是一個系統(tǒng)化工程，包括保障性住房、市場化的供地結(jié)構(gòu)還有整個市場的住房引導(dǎo)。同時我們也強調(diào)這種租賃型產(chǎn)品的開發(fā)和運作。

　　2006年，“7090”政策出臺，國務(wù)院規(guī)定，新建商品住房中，90平方米以下的住房必須占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。隨著市場供應(yīng)的增加，這一保證剛需的政策在之后幾年逐漸被各個城市遺棄。此后“7090”政策正式終結(jié)，去年3月，國土部和住建部簽發(fā)了樓市新政，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持自住和改善住房需求。

　　解決一線城市房地產(chǎn)供需緊張關(guān)系的根本是什么？韓世同說：

　　韓世同：最根本的制度可能還要取決于國家整體的調(diào)整，包括土地的財政制度、稅收制度以及住房制度等。中央現(xiàn)在也提出來要進一步改革住房制度，包括保障房的覆蓋面，以及未來商品房的開發(fā)制度可能也要與土地供應(yīng)等制度密切配合，從而能讓它更加滿足市場的需求。

　　房地產(chǎn)市場的“供給側(cè)改革”如何更得民心？經(jīng)濟之聲特約評論員、著名房產(chǎn)專家、浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對此進行了分析與解讀。

　　經(jīng)濟之聲：上海市委書記韓正之前也曾公開表態(tài)上海房價過高的原因是“供地不合理”。上海供地哪些方面不合理？

　　丁建剛：這可能是其中的一項因素，但最關(guān)鍵的還是總的供求關(guān)系。因為現(xiàn)在有一些不合理的現(xiàn)象，例如內(nèi)環(huán)以內(nèi)小戶型比較少，但這些現(xiàn)象是否一定表明我們的供給非常不合理？實際上“7090”政策導(dǎo)致了大量九十方的積壓，上海對于中小戶型的定義還稍微靈活，也就是多層是九十方、小高層是九十五方，高層是一百方。我認(rèn)為這未必能夠達到官方所希望的作用和效果。

　　供地的不合理其實有多種表現(xiàn)，不僅僅是小戶型偏少，另外，很多城市過去一直是“饑餓式”供地，也就是說，當(dāng)開發(fā)商不太想拿地的時候，它不把地拿出來，然后在開發(fā)商回收了大量資金，拿地意愿非常強勁的時候，它再把高價地拿出來。所以除了供地不合理的因素以外，還有時間、結(jié)構(gòu)和區(qū)域分布等因素。

　　經(jīng)濟之聲：上海的供地量合理嗎？

　　丁建剛：上海現(xiàn)在的供求關(guān)系還是比較緊張的。所謂的去庫存政策并沒有涉及到一線城市，北、上、廣、深的供求關(guān)系比一般的二三線城市緊張很多，所以現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場的差距還是非常大。

　　經(jīng)濟之聲：為什么“供地不合理”會導(dǎo)致房價過高？

　　丁建剛：實際上最終還是供求關(guān)系以及供求關(guān)系所導(dǎo)致的預(yù)期決定房價。但是人們的預(yù)期會受到其他要素和變量的影響，例如貨幣政策、稅收政策以及人們對房地產(chǎn)市場未來增值保值的預(yù)判等。

　　經(jīng)濟之聲：有人認(rèn)為，一線城市小戶型增多也未必會起到抑制房價的效果。您怎么看？

　　丁建剛：因為“7090”政策已經(jīng)運行了將近十年了，直到去年才被陸續(xù)解除，所以這條政策與房價沒有什么太大的關(guān)系。如果我們一定要使用這種有形之手的政策，應(yīng)該使用的更溫和一點。