繼“3·25”樓市調(diào)控新政落地后，4月1日，深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又迎來(lái)例行更新，評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)超50%，這使得二手房交易者承擔(dān)的稅費(fèi)成本大幅增加。

　　據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳一手住宅成交652套，成交面積約7.05萬(wàn)平方米，分別下滑16%和15.7%，根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)，深圳新房成交量已經(jīng)連續(xù)5周下滑。

　　在調(diào)控組合拳作用下，持續(xù)高燒的深圳樓市顯現(xiàn)出降溫跡象。

　　深圳樓市漲幅領(lǐng)跑全國(guó)

　　整個(gè)2015年，深圳市民王飛鵬都在焦慮中度過(guò)。

　　3年前，他和女友從外地跳槽到深圳一家金融機(jī)構(gòu)，月薪近萬(wàn)元。為節(jié)省開支，他們租住在關(guān)外的一個(gè)花園小區(qū)。“當(dāng)時(shí)想著，先拼搏兩年，攢夠首付款就在這邊買一套小戶型”。讓他沒想到的是，2015年，深圳樓市一路走高，看著樓下中介的掛牌價(jià)每周都在變化，他租住的那個(gè)小區(qū)從2萬(wàn)元/平方米一路飛漲到近4萬(wàn)元/平方米，王飛鵬表示：“原本跳起來(lái)還能夠得著的房子，離自己越來(lái)越遠(yuǎn)，那種感覺真讓人絕望。”

　　自去年“3·30”樓市政策實(shí)施以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)一路飆升，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的2月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)高居全國(guó)第一。而深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，深圳一手房成交均價(jià)已經(jīng)漲至53683元/平方米，而在2015年3月，這一數(shù)據(jù)僅為2.9萬(wàn)余元/平方米，這意味著，過(guò)去一年，深圳一手房均價(jià)漲幅超過(guò)80%。

　　對(duì)此一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，在2月召開的深圳兩會(huì)上，深圳市長(zhǎng)許勤分析說(shuō)，影響深圳房?jī)r(jià)的因素主要包括需求、供給、調(diào)控政策三方面。隨著城市環(huán)境的提升，深圳出現(xiàn)了越來(lái)越多的年輕家庭，而隨著收入水平的提高，購(gòu)房愿望和能力也在提升。但在供給方面，因土地空間有限，不能滿足需求的快速增長(zhǎng)。

　　面對(duì)瘋狂上漲的樓市，3月25日深夜，深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購(gòu)房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且近兩年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成，對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄，或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　相比較號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的上海“3·25”樓市調(diào)控政策，深圳調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)稱為“溫柔一刀”。但鏈家地產(chǎn)的一名置業(yè)經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示，表面上看，深圳出臺(tái)的政策溫柔，上海出臺(tái)的政策嚴(yán)厲，但兩個(gè)城市的樓市狀況其實(shí)有所不同，深圳房?jī)r(jià)去年大幅上漲，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控已經(jīng)有了一定預(yù)期。春節(jié)前后，深圳樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整，因此，此次緊縮的動(dòng)作無(wú)需太大就可以起到調(diào)控市場(chǎng)的效果。

　　新政出臺(tái)前夕，深圳已經(jīng)開始由金融業(yè)協(xié)會(huì)出面，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，明確對(duì)首付款來(lái)自P2P、小額貸款公司等第三方機(jī)構(gòu)貸款的，拒絕受理其房貸申請(qǐng)。此外，深圳還嚴(yán)格禁止消費(fèi)貸款及信用卡貸款用于支付購(gòu)房首付款，對(duì)“假離婚”客戶的住房貸款申請(qǐng)不予受理。

　　調(diào)控效果初顯

　　4月1日，深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)迎來(lái)例行更新。但是，這個(gè)“更新”的幅度卻有點(diǎn)大，地產(chǎn)中介提供的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，不同區(qū)域評(píng)估價(jià)調(diào)整有所不同，熱點(diǎn)片區(qū)房源上調(diào)60%至80%不等，普遍上調(diào)50%以上。

　　評(píng)估價(jià)的調(diào)整也意味著二手買家承擔(dān)的稅費(fèi)成本相應(yīng)大幅增加。事實(shí)上，這次評(píng)估價(jià)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)早有預(yù)期。3月11日，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)就在其網(wǎng)站提示，深圳二手房交易評(píng)估價(jià)格將于4月起上調(diào)50%左右，會(huì)導(dǎo)致交易稅費(fèi)大幅增加。

　　最近3年，深圳分別在2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日3次調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià)，而此次調(diào)整，相距上次僅隔半年時(shí)間，被認(rèn)為和去年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)的一路飆漲有關(guān)。

　　記者采訪了解到，此次深圳二手評(píng)估價(jià)大幅調(diào)整后，雖然評(píng)估價(jià)離市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)仍有距離，但對(duì)于未滿兩年的房產(chǎn)交易，評(píng)估價(jià)調(diào)整前后稅費(fèi)差額最高可達(dá)數(shù)萬(wàn)元甚至十萬(wàn)元以上，無(wú)疑會(huì)對(duì)短期炒房客形成一定壓力。

　　以福田區(qū)梅林一村為例，目前該片區(qū)每平方米市場(chǎng)價(jià)在6萬(wàn)元左右，而此前評(píng)估價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米，此次上調(diào)50%后上升為約3.8萬(wàn)元/平方米。因此，僅以5.6%的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算，每平方米稅費(fèi)增加728元。以90平方米一套住房計(jì)算，僅營(yíng)業(yè)稅就增加6.5萬(wàn)余元。

　　隨著樓市調(diào)控組合拳逐漸落地，深圳樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整階段。“根據(jù)過(guò)去的規(guī)律，預(yù)計(jì)政策影響、消化周期在3個(gè)月左右，所以未來(lái)二季度市場(chǎng)成交將會(huì)較去年明顯回落。”深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示。

　　供求關(guān)系最終決定房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　據(jù)深圳市鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，2015年深圳購(gòu)房人群中，深戶比例占七成。業(yè)內(nèi)人士分析，此次政策調(diào)整，社保由1年變成3年，除了遏制投資客，還將對(duì)部分非深戶居民購(gòu)房帶來(lái)一定的影響。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，對(duì)真正有需求的購(gòu)房者而言，社保1年變3年，不過(guò)是提高了購(gòu)房的門檻，但他的需求仍然還在。因此，真正決定未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的，只能是供需關(guān)系，只有在住房供給總量大于需求量的情況下，房?jī)r(jià)才會(huì)真正降下來(lái)。

　　政府調(diào)控措施的出臺(tái)，讓已經(jīng)“絕望”的王飛鵬又看到了一絲希望。“希望這些措施能真正發(fā)揮效力，讓瘋狂的房?jī)r(jià)回歸正常，不然，我們這些外來(lái)的年輕人不知道要到什么時(shí)候才能有自己的房子。”王飛鵬坦言，“已經(jīng)不止一次冒出回老家的念頭。”

　　在深圳，像王飛鵬一樣,進(jìn)入職場(chǎng)不久的年輕人是最無(wú)奈的，既無(wú)力負(fù)擔(dān)高額的商品房，又不能作為低收入群體申請(qǐng)保障房。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)一名置業(yè)經(jīng)理透露，3月以來(lái)，已經(jīng)有投資客開始降價(jià)拋盤。但他認(rèn)為，隨著交易量的萎縮，深圳樓市降溫的市場(chǎng)預(yù)期正在生成，但樓市整體還未出現(xiàn)明顯下降。他判斷，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，雖然房?jī)r(jià)有可能適度降低，但不會(huì)出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。

　　實(shí)際上，房?jī)r(jià)暴漲對(duì)人才引進(jìn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響已引起深圳市政府的高度關(guān)注,深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人日前透露，未來(lái)5年，深圳將建設(shè)保障房40萬(wàn)套，供應(yīng)保障房35萬(wàn)套，其中70%為人才房，這比“十二五”期間的供應(yīng)量翻了3倍有余。

　　或許，這才是深圳市政府制衡房?jī)r(jià)的最有效措施。