南方網訊　今年2月距去年的“10.4新政”已有近6個月的時間。據深圳規土最新數據顯示，2月一手住宅成交量環比下跌5成，僅804套，而福田區一手住宅繼今年1月成交1套之后，2月更是出現0成交局面。深圳中原研究中心分析表示，目前深圳樓市仍處在調整階段。由于開年新房供應不足，以致市場活躍度難以提升，本月一二手成交量持續走低，成交價格在低位上緩慢下滑。

新房成交跌5成

福田新房0成交 鹽田、南山均價下跌3成

根據深圳規土委的備案數據來看，本月一手住宅成交量環比跌5成，僅804套與8.19萬m2，接近2008年同期低位水平。中原研究中心表示，一方面開發商年初入市積極性不高，其次對商務公寓的結構性政策調控再次提高了市場的敏感度，成交信心難以回升，最后受春節期間備案數據統計延遲影響，導致目前新房成交量跌破千套。價格上，本月一手住宅成交均價54778元/平，環比下跌3個百分點。這表明政策仍在持續引導價格合理回歸，目前維持平穩。

根據深圳規土的備案數據來看，2017年2月深圳一手住宅無批售也無推售項目。中原研究中心表示，去年10月出現過一次0批售，而本月同樣出現一次0批售，一方面是處于市場周期性變化，年初開發商在計劃未出臺之前不會貿然入市，另一方面政府對備案項目的審批需要考慮到市場價格的變動，審批相對謹慎。

從各區來看，上月福田區新房無成交，其他各區成交面積均有不同程度減少。除福田以外，鹽田區成交面積減少最多超過8成，其均價跌幅在全市最大達到3成。其次是南山區，成交面積僅有1.21萬平，本月環比減少超六成，均價下跌3成。

值得注意的是，龍崗區雖然本月成交量也下跌較多，達到6成以上，但均價卻上漲2成。中原研究中心表示，目前低價剛需盤在低迷的市場環境中仍保持有一定的優勢。原因除了價格門檻較低性價比較高以外，同樣也受政策間接利好。

本月成交套數前十的樓盤均價都在6萬以下，并且主要集中在低價剛需區域。前十樓盤中龍崗區的樓盤占6成，龍華、寶安各占2成和1成，南山區僅山語海苑一個低價樓盤擠入前十榜單。

二手住宅成交量減少2成

對二手房市場來說，2月深圳二手住宅成交量減少2成，月成交量也接近近幾年較低的水平。根據深圳規土的數據統計，2月全市二手住宅成交2240套，環比減少18%，跌幅較上月減少74%。各區中羅湖、鹽田、龍崗三區成交量減少較多，均超過2成。 根據深圳中原研究中心監測的指數體系來看，2月深圳中原領先指數801.5點，二手住宅均價54532元/平，近期指數維持平穩。

租賃市場有所回暖

由于春季招聘以及年底換租季的到來，租金在今年年初有一定程度回升。據深圳中原研究中心監測的租金指數來看，本月指數達到181，全市租賃均價達到69.6元/平.月。雖然租金有一定程度上漲，但仍未達到去年11月租賃淡季時的水平。從租金回報率來看，由于去年政府對樓市的收緊調控，房價開始下跌，以致租金回報率沒有延續2015年較快的下跌趨勢，近期仍在1.53%的水平上下微浮動。

據中原研究中心數據，本月深圳租金稍有上漲，各區除龍華外也稍有上漲，整體表現出低租金區域上漲幅度較大的特征。龍崗、鹽田、寶安租金水平全市較低，而本月租金漲幅相對其他區域較大。租金的補漲效應一方面是因為租金絕對水平較低，另一方面與目前深圳越來越完善的軌道交通有一定關系。去年深圳開通7、9、11號地鐵線，增加了對周邊租金的推動作用。未來規劃將有12、13、14、16號線覆蓋在寶安、龍崗兩區，2020年計劃完工，屆時將會利好這兩個租金較低的區域。

房價下行趨穩或將成中長期趨勢

中原研究中心表示，目前來看，原本該處于正常回升周期的深圳樓市仍舊受10.4新政影響，成交量大幅減少。一方面政府2月出臺關于禁止商辦物業改商務公寓的規定再次加重了市場的觀望情緒，開發商推盤計劃或將推遲。另一方面由于備案數據的滯后性，春節期間少量的成交導致本月整體成交量較低。

從市場的實際供求情況來看，深圳中原研究中心監測的新房訪客指數回升明顯，二手住宅放盤量與訪客量也在持續增加，市場預期維持平穩。并且3月將有10個左右項目計劃入市，其中4成住宅，6成公寓。綜合來看，隨著市場的持續調整，剛需成交主力地位也會持續加強，目前價格仍是決定后續成交量回升的關鍵因素。